Berlin'de Emlak Fiyatları Yükseliyor

"Berlin'de Emlak Fiyatları Yükseliyor"
 
Bir dünya metropolü olarak Berlin her açıdan gelişmeye devam ediyor. Şehir her yıl yaklaşık 50.000 kişi büyüyor. Buna ek olarak, son yıllarda 100.000'den fazla mülteci geldi. Konut inşaatı geride kalıyor. Emlak piyasasında bir darboğaz yaşıyoruz. Sadece emlak alıcıları için değil, kiracılar için de. Berlin bu devasa sorunla nasıl başa çıkabilir? Bu konuda emlakçı ve bina yöneticisi Yetkin Hepaydinli ile konuştuk.
 
ME: Berlin'de tek ve çok aileli evlerin kat mülkiyeti dairelerinin emlak fiyatları yıllardır durmaksızın artıyor. Orta konumdaki kat mülkiyeti daireleri için ortalama metrekare satış fiyatı 3.500-4.000 Euro ile artık nadir değil. Ancak yine de emlak için büyük bir talep var. Bunu nasıl açıklıyorsunuz? Nedenleri nelerdir?

YH: Nedenlerin Berlin şehrinin kendisinde yattığını söyleyebilirim. Berlin'i New York, Londra veya Paris gibi bir dünya metropolü olarak zaten anlayabiliriz. Ancak Berlin'deki emlak fiyatlarını diğer dünya metropollerinin fiyatlarıyla karşılaştırırsak, Berlin'de hala düşük miktarlar görüyoruz. Bahsedilen diğer şehirlerde metrekare başına 10.000 Euro'nun altında hiçbir şey bulunamıyor. Bu nedenle Berlin şu anda yatırımcılar için cazip bir pazar.

ME: Burada öncelikle kim emlak satın alıyor? Yabancı yatırımcılar mı?          
                             
YH: Hem Almanlar hem de Amerikalılar, İngilizler, İtalyanlar, Fransızlar gibi yabancılar. Nedeni beklenen değer artışı. Emlak fiyatlarının önümüzdeki yıllarda artacağına ve diğer dünya metropollerinin fiyatlarına uyum sağlayacağına inanıyorlar.

ME: Ne düşünüyorsunuz? ABD'de 2008'deki gibi bir balon oluşur mu?

YH: Birçok kişi burada bir balon oluşacağını iddia etmeye çalışıyor. Ancak bence bir balon olmayacak. Sektördeki birçok meslektaşım da bunu doğrulayabilir. Geçen yıl 88 daire sattık. Bunlardan sadece sekizi dışarıdan finanse edildi. Geri kalan alıcılar tüm fiyatı kendi kaynaklarıyla finanse etti. 2008 emlak balonu, özellikle birçok kredinin, kredi alanların kredi değerliliği tam olarak incelenmeden onaylanması ve ödenmesi nedeniyle oluştu.

Almanya'da şimdi böyle bir durumun olası oluşumunu engelleyen birkaç yasal koruma mekanizması bulunmaktadır.

Bu mekanizmalar arasında örneğin, yakın zamanda yürürlüğe giren AB kredi verme yönergeleri yer almaktadır.



ME: Müsadenizle sorabilir miyim, alıcılarınız kimlerdi? Yabancılar mı, Berlinliler mi?

YH: Hem o hem de bu! Birçok Berlinli de vardı. Birçoğu çocukları için veya sıklıkla emeklilik güvencesi olarak daire satın alıyor, motivasyonlar farklı. 

ME: Orta gelirli bir aile, bugünkü 400.000-500.000 Euro'luk fiyatlarla 3-4 odalı bir daire satın alabilir mi?

YH: Bugünkü düşük faiz oranlarıyla kesinlikle. Yeni bir inşaat için metrekare başına 4.000 Euro. Bu mümkün olmalı. Bir örnek verelim: Bir aile 400.000€'ya 100 metrekarelik bir daire satın almak istiyor. Eğer her şeyi banka aracılığıyla finanse ettirselerdi, yıllık %2 faiz ve %2 anapara ödemesiyle 16.000 Euro kredi yükleri olurdu. Bu da aylık yaklaşık 1.300-1.400 Euro'luk bir yük anlamına gelirdi. Eğer bu daireyi kiralasalardı, yaklaşık aynı miktarı kira olarak ödemek zorunda kalırlardı. Bu nedenle bu durumda kiralamak yerine satın almak tavsiye edilir. Bugün hatta 20 yıla kadar sabit faizli kredi çekilebilir. Yani, 20 yıl boyunca masraflarım hep aynı kalır. Artan masraflardan endişelenmeme gerek yok. Sadece işletme giderleri değişebilir. Şu düşünceden kurtulmak lazım: „Daireleri sadece belirli kişiler satın alabilir. Biz bunu karşılayamayız!“. Buna sadece... Saçmalık derim. Bu ülkede düzgün bir işte çalışan herkes bir daire için finansman sağlayabilir.

ME: Bazı uzmanlar buzdağının zirvesine neredeyse ulaşıldığını tahmin ediyor. Ne düşünüyorsunuz? Emlak fiyatları ne zaman istikrara kavuşacak veya hatta tekrar düşecek?

YH: Daha önce de söylediğim gibi. Piyasayı fiyat belirler. Bu pazar var olduğu ve alıcılar olduğu sürece, yukarı doğru bir sınır yoktur. Yani, talep sabit kalmaya veya artmaya devam ederken, arz azalırsa, fiyatlar doğal olarak yükselir.

Ek olarak, ilgili emlak yatırımının getirisi de dikkate alınmalıdır.

Burada özel bir alım ile yatırım amaçlı bir alım arasında net bir ayrım yapmak gerekir.

Getiri, sermaye yatırımlarının kazancı veya faizi olarak anlaşılır.

Yani, paramı bir gayrimenkule yatırırsam, hedefim yatırılan parayla belirli bir kazanç elde etmektir.

Bu kazanca getiri denir.

Berlin emlak piyasasında elde edilecek getiriler şu anda yıllık %3-4 civarında olduğundan, satın alınan gayrimenkullerin çoğu şu anda özel olarak kullanılmaktadır.

Bu nedenle, emlak talebinin düşmesi ve dolayısıyla fiyatların istikrara kavuşması hiç de mantıksız değildir ve oldukça mümkündür.

ME: Berlin'de nüfusun %85'i kirada oturuyor. Siz aynı zamanda bina yöneticisisiniz. Kira açısından durum nasıl? Yüksek emlak fiyatları kiralara yansıyor mu?

YH: Elbette, parasını bir gayrimenkule yatıran her yatırımcı, mümkün olan en yüksek getiriyi elde etmeye çalışır. Kiralanan bir daire söz konusu olduğunda, bu kararlaştırılan net soğuk kira olacaktır. Ancak bu da sadece Berlin Kira Endeksi dikkate alınarak artırılabilir.
n


ME: Kira freni hakkında ne düşünüyorsunuz? Kira fiyatlarının aşırı yükselmesi bununla engelleniyor mu?
 
YH: Kesinlikle! Almanya'da net soğuk kira her üç yılda bir en fazla yüzde 20 oranında artırılabilir. Berlin için özel bir düzenleme var, çünkü Berlin bir metropol alanı olduğu için daha sıkı yönergeler geçerli. Bu nedenle burada her üç yılda bir en fazla yüzde 15'e kadar kira artışlarına izin veriliyor. Ayrıca kira fiyatları sözde Kira Endeksi'ne göre belirleniyor; eğer gelirleriniz zaten bunun üzerindeyse, tekrar yüzde 15 artırılamaz. Sadece altındaysa artırılabilir.
 
ME: Berlin'deki konut sıkıntısı her geçen gün kötüleşiyor. Bir daire boşaldığında yüzlerce başvuru oluyor. Senato buna karşı ne yapabilir? Senato bu sorunla nasıl mücadele edebilir?
 
YH: Konut piyasasının gelişimini, yani mevcut daire sayısını Berlin'in sürekli artan nüfusuyla karşılaştırırsanız, bahsettiğiniz daire başvurusu sayılarında da kendini gösteren bir dengesizlik hemen göze çarpar. Berlin'in hızlı nüfus artışına daha hızlı bir siyasi tepki, mevcut konut sıkıntısını belki de önleyebilirdi.
Das ist im Nachhinein jedoch schwer zu sagen. Sağlıklı bir konut boşluk oranı ortalama %3'tür. Ancak Berlin'de bu oran yaklaşık %1,2'dir, bu da Berlin'in mevcut konut durumunu bir kez daha açıkça ortaya koymaktadır.
Momentan wird viel versucht, dem Mangel an Wohnungen entgegenzuwirken. Berlin içinde ve çevresinde her yerde inşaat yapılıyor. 2020 yılına kadar 30.000'den fazla konutun inşa edilmesi planlanıyor. Ancak bu elbette o kadar hızlı olmuyor, bu nedenle bir iyileşme muhtemelen ancak birkaç yıl sonra fark edilecek. Ancak Berlin'e göç artmaya devam ederse, çok daha fazla konut alanı yaratılmalı ve Berlin'in dış bölgeleri daha cazip hale getirilmelidir.
 
ME: Emlak derneği şimdi buna karşı ne yapabilir?

YH: Birçok emlak derneği var, muhtemelen sektörün kendisini kastediyorsunuz.
Artık uzun süredir 'sipariş veren öder' ilkesi geçerli olduğundan, yani emlakçıyı kim sipariş ederse komisyonu da o ödemek zorunda olduğundan, Berlin'deki emlakçılar için kiralama işleri almak zorlaştı.
Bu nedenle birçok ev sahibi, emlakçı komisyonundan tasarruf etmek için, daireleri için uygun kiracıları bulmakta genellikle başarısız oluyor. Ancak konuya daha duygusal yaklaştıkları ve genellikle bunaldıkları için, bir dairenin kiracısını bulması uzun bekleme sürelerine yol açıyor.
Emlak sektörü bu durumda sadece kendi reklamını yapabilir ve bir emlakçı kullanmanın avantajlarını vurgulayabilir. Böylece daireler daha hızlı kiralanabilir ve gergin durum biraz rahatlatılabilir.
 
ME: Birçok aile artık Kreuzberg'deki veya diğer semtlerdeki bu artan fiyatları ödeyemiyor. Kiraların o kadar yüksek olmadığı semtlere taşınıyorlar. Böylece bir soylulaşma, yani nüfus değişimi yaşanıyor. Yakında bazı mahallelerde sadece belirli sosyal sınıflar mı yaşayacak?

YH: Siyaset, örneğin Paris veya Londra'da olduğu gibi şehir merkezinde yüksek kira fiyatı oranlarının oluşmasını engellemeye çalışıyor.
Buna rağmen, soylulaşma burada Berlin'de de oldukça yaygın ve ilerleyen bir sorun.
Ancak, soylulaşma sürecine kiracılar tarafından yeterince direnç gösterilmediğini düşünüyorum. Birçok kira artışı, meşruiyetleri kontrol edilmeden körü körüne kabul ediliyor. Bu nedenle her kiracıya tavsiyem, kira artışı durumunda kiracı derneklerinden bilgi alması ve hukuki danışmanlık almasıdır.
Olası hukuki anlaşmazlıklarda yüksek maliyetlerden kaçınmak için, bir kiracı hukuki koruma sigortası yaptırmayı da tavsiye ederim.
n
ME: Hiç daireyi görmeden daire satın alındığına şahit oldunuz mu?

YH: Evet, gerçekten de! Bazı durumlarda, konum ve kira gelirlerinin kanıtı müşteriye satın alma için yeterli oluyor.

ME: Şimdi sizi biraz daha yakından tanımak istiyoruz. Ne kadar süredir bu iştesiniz?

YH: Bu işte 23 yıldır çalışıyorum. İki yıl sonra 50 yaşına gireceğim. O zaman 25. yıl dönümümü kutlayacağım. İki yıl öncesine kadar bir iş ortağım vardı ve Charlottenburg'da Tegeler Weg üzerinde bir ofisimiz vardı. Maalesef o ağır hastalandı. 'Artık yapamıyorum!' dedi. Sonra işi ben devraldım. Burada aile olarak çalışıyoruz. Oğlum emlak ekonomisi okuyor, kızım hukuk. Bize yardım ediyorlar. Ayrıca üç çalışanımız var. Her şey uyumlu. Son yıllarda çok hızlı büyüdük. Mekanlar çok küçüktü. Bir yıl önce buraya, bilinen Kantstraße'ye taşındık. Şirketteki faaliyetlerime ek olarak, Türk-Alman İşadamları Derneği Berlin-Brandenburg e.V. (TDU) yönetim kurulunda görev yapıyorum.



ME: Şirketiniz büyüyor. Artık Grundstücksgesellschaft Hepaydinli değil, Hepa Group adını taşıyorsunuz. Başka işleriniz var mı?

YH: Aynen öyle, artık Hepa Group olduk. Şirket sürekli büyüyor, bu nedenle sürekli değişen ulusal ve uluslararası bir pazara ayak uydurmak için süreçte ayarlamalar yapmak önemli. Şu anda yıl boyunca günlük olarak ilgilendiğimiz birçok mülkle başarılı bir bina yönetimi yürütüyoruz. Çok aileli evler ve tek başına daire mülkiyeti. Ayrıca kat mülkiyeti ve emlak satış ve kiralamasında da lideriz. Satıştan ben sorumluyum.

Yakın gelecekteki hedefimiz, gayrimenkul ile ilgili daha fazla alanı ve hizmeti kapsamak, bu doğrultuda sürekli çalışıyoruz. (Kaynak:TDU Ekonomi Dergisi)
 
ha-ber.com/Mümtaz Ergün